Реформа закона об аренде в Португалии в 2026 году: разбор IMOJA

Что парламент одобрил 30 сентября

Правительственное предложение № 103/XVII/1 одобрено в первом чтении, Chega воздержалась. Речь о разрешении правительству изменить законодательство об аренде. Детальное рассмотрение и последующие нормативные акты ещё имеют значение: само первое голосование не меняет договор аренды.

Для конкретного договора важны вступление окончательных норм в силу и переходные положения. До этого применяются действующие правила. Мы отдельно рассматриваем исходное предложение, соглашение PSD-Chega и собственный анализ IMOJA.

Исходное предложение: аренда, залог и задолженность

В июльской презентации правительства и предложении предусмотрены большая свобода договора и ускорение процедур. Перечисленные изменения зависят от окончательного текста:

• Новые договоры: отменить правило, связывающее начальную плату по определённым договорам с прежней арендой. Его обычно называют ограничением роста на 2%.
• Предоплата: разрешить согласованную оплату до трёх месяцев вместо двух. Это отдельный платёж, который нельзя путать с залогом.
• Залог: убрать специальный предел в размере двух месячных аренд. Предложенные три месяца предоплаты не являются пределом залога.
• Неуплата: сократить с трёх до двух месяцев просрочку, значимую для соответствующего основания расторжения, и изменить процедуры. Это не гарантия возврата квартиры собственнику через два месяца.

Почему соглашение PSD-Chega меняет ожидания

По сообщению RTP/Lusa, соглашение предусматривает ограничения предоплаты и залогов, защиту уязвимых пожилых арендаторов по договорам до 1990 года с компенсацией владельцам, усиление экстренной жилищной помощи и разграничение намеренной повторной неуплаты и реальной невозможности платить.

Это обязательства для дальнейшего рассмотрения, а не окончательная сумма залога или гарантированный срок выселения. В инвестиционных расчётах нельзя считать исходное предложение и будущие согласованные правила одним и тем же.

Можно ли теперь без ограничений поднять плату по действующему договору?

Предлагаемая отмена касается начальной платы по определённым новым договорам, подпадающим под статью 34 закона № 56/2023. Ежегодное изменение платы внутри действующего договора - другой вопрос. Правительство отдельно проводит это различие.

Голосование не означает, что любую текущую аренду можно немедленно заменить ценой из объявления. И механизм 2% не был универсальным правилом для всех ситуаций аренды. Нужно определить применимые нормы и исключения для конкретного договора.

Наш разбор: снижение риска может увеличить предложение, но не сразу

Владелец, который опасается долгой неуплаты и неопределённого возврата квартиры, может оставить её пустой или продать. Реальное снижение этого риска способно изменить решение части собственников. Это возможный экономический механизм, а не уже измеренный результат реформы.

Эффект зависит от работающих процедур, предсказуемых правил и посильной аренды. Объекты с дорогим ремонтом, нерешённым вопросом собственности или необходимостью значительных вложений не выйдут на рынок только из-за изменения договора. Более высокая заявленная аренда тоже не создаёт платёжеспособного жильца.

По оценке IMOJA, реализация правил и число действительно доступных квартир важнее заголовка. Самой свободы договора недостаточно, чтобы доказать будущее снижение аренды или рост стоимости каждого объекта.

Для арендатора важна сумма при въезде, а не только месячная плата

Большой залог не равен повышению месячной аренды, но связывает сбережения. Семья может позволить себе регулярный платёж и не располагать крупной суммой при подписании. Этот механизм зависит от свободных средств, а не от национальности.

Условный пример по текущим пределам статьи 1076: при аренде 1 200 € предоплата двух месяцев составляет 2 400 €, залог в размере двух аренд - ещё 2 400 €. Только эти две позиции требуют 4 800 €. Это пример согласованных платежей, а не обязательный пакет или полная стоимость переезда.

Если в будущем договоре согласованная предоплата увеличится с двух до трёх месяцев при той же аренде, только эта позиция потребует ещё 1 200 €. Будущие ограничения залога зависят от окончательных норм. Запрашивайте отдельный письменный расчёт аренды, предоплаты, залога и условий возврата.

Для владельца и инвестора: считать доход после расходов

Условный расчёт до IRS или IRC и расходов на финансирование: объект за 250 000 € с арендой 1 000 € в месяц обещает 12 000 € в год, или 4,8% цены покупки. Если деньги получены только за 11 месяцев, а ежегодные расходы владельца условно составляют 3 000 €, остаётся 8 000 €, или 3,2% этой цены.

Расходы 3 000 € - допущение, а не оценка для вашей квартиры. В упрощённом знаменателе также нет расходов на приобретение. В реальном расчёте нужны фактические затраты, налоги, кредит, ремонт, простой и риск неуплаты. Ускорение процедур не устраняет эти расходы и не страхует доход.

Сдавать или продавать: сравнивать два реалистичных результата

Сопоставьте годовой доход после фактических расходов с суммой, которая останется после продажи, затрат на сделку, погашения долга и применимых налогов. Учтите срок владения, потребность в деньгах и возможность управлять арендой. Залог - гарантия, по которой нужно рассчитаться, а не дополнительная прибыль.

Если объект уже сдан, до назначения сроков продажи проверьте договор, проживание, плату, задолженность и соответствующие права. Продажа сама по себе не обеспечивает освобождение квартиры. Для покупателя объект с арендатором и квартира, доступная для проживания, могут иметь разную ценность.

Для продажи в Лиссабоне, Mafra, Ericeira или Torres Vedras сохраняют значение местная конкуренция и состояние жилья. Повышать цену только потому, что общенациональная реформа прошла парламентский этап, необоснованно.

За чем следить до применения новых правил

Нужны окончательные условия залогов и предоплаты, даты вступления и перехода, нормы для старых договоров и реальная работа процедур при неуплате. Для оценки рынка смотрите на доступное жильё и заключённые договоры. Одни цены объявлений не доказывают улучшения предложения или доступности.

Если рассматриваете продажу, IMOJA поможет организовать информацию об объекте и сравнить варианты продажи. Реформа даёт полезный контекст, но конкретный договор и состояние недвижимости требуют отдельной оценки.