Nova lei do arrendamento em 2026: análise para senhorios e inquilinos

O que o Parlamento aprovou a 30 de setembro

A Proposta de Lei n.º 103/XVII/1, do Governo, foi aprovada na generalidade, com a abstenção do Chega. Está em causa uma autorização legislativa para alterar o regime do arrendamento. A discussão na especialidade e a legislação que concretize a reforma continuam a ser relevantes: esta primeira votação não altera, por si só, um contrato.

Para cada contrato, importam a entrada em vigor da legislação final aplicável e as normas transitórias. Até lá, devem ser usadas as regras em vigor. Neste artigo distinguimos a proposta inicial, o acordo PSD-Chega e a análise de mercado da IMOJA.

A proposta inicial: rendas, cauções e incumprimento

A apresentação do Governo em julho e a proposta apontam para maior liberdade contratual e procedimentos mais rápidos. São alterações propostas, dependentes do texto final:

• Novos contratos: revogar a regra que liga a renda inicial de certos contratos habitacionais à renda anterior, habitualmente descrita como travão de 2%.
• Rendas antecipadas: passar de dois para três meses, mediante acordo. Renda antecipada e caução são pagamentos diferentes.
• Caução: retirar o limite específico de duas rendas. Esta alteração não se confunde com o limite proposto de três meses de rendas antecipadas.
• Incumprimento: reduzir de três para dois meses a mora relevante no fundamento de resolução por falta de pagamento, além de alterar procedimentos. Isso não garante a recuperação da casa em dois meses.

Porque o acordo PSD-Chega pode mudar o resultado

O acordo divulgado pela RTP/Lusa prevê limitar pagamentos antecipados e cauções, proteger idosos vulneráveis com contratos anteriores a 1990 e compensar senhorios, reforçar a resposta à emergência habitacional e distinguir incumprimento deliberado e repetido de incapacidade real de pagamento.

São compromissos para a especialidade, não um teto numérico definitivo da caução nem um prazo garantido de despejo. Num plano de investimento, a proposta original e as regras finais negociadas não podem ser usadas como se fossem a mesma coisa.

É possível aumentar sem limite a renda de um contrato atual?

A revogação proposta refere-se à renda inicial de certos novos contratos abrangidos pelo artigo 34.º da Lei n.º 56/2023. É uma matéria diferente da atualização da renda dentro de um contrato em vigor. O próprio Governo faz essa distinção.

Esta votação não permite concluir que todas as rendas atuais podem ser imediatamente substituídas pelo preço de mercado anunciado. O mecanismo de 2% também não é uma regra universal para qualquer arrendamento. É necessário confirmar o contrato, a norma aplicável e as suas exceções.

Análise IMOJA: mais segurança pode trazer oferta, mas não de imediato

Um proprietário que receia muitos meses sem receber e uma recuperação incerta do imóvel pode optar por mantê-lo vazio ou vendê-lo. Uma redução credível desse risco pode alterar a decisão de alguns proprietários. Este é um mecanismo económico possível, não um resultado já medido desta reforma.

O efeito depende de procedimentos que funcionem, regras previsíveis e uma renda sustentável. Casas que precisam de obras profundas, têm propriedade por resolver ou exigem investimento elevado não passam a estar disponíveis apenas porque as regras contratuais mudam. Pedir uma renda mais alta também não cria um inquilino capaz de a pagar.

Na nossa avaliação, a execução e o número de casas realmente disponíveis pesam mais do que a manchete. Mais liberdade, por si só, não demonstra que as rendas vão baixar ou que todos os imóveis vão valorizar.

Inquilinos: a renda mensal é apenas uma parte da acessibilidade

Uma caução maior não equivale a uma renda mensal maior, mas imobiliza poupanças. Pode afastar uma família que consegue pagar a mensalidade e não tem o montante exigido na assinatura. O mecanismo depende da liquidez disponível, independentemente da nacionalidade.

Exemplo ilustrativo segundo os limites atuais do artigo 1076.º: com uma renda de 1 200 €, duas rendas antecipadas somam 2 400 € e uma caução de duas rendas soma 2 400 €. Só estas duas rubricas exigem 4 800 €. É um exemplo de pagamentos acordados, não um pacote obrigatório nem uma conta de todas as despesas da mudança.

Se, num futuro contrato, a antecipação acordada passasse de duas para três rendas do mesmo valor, só essa rubrica exigiria mais 1 200 €. A regra futura da caução depende do texto final. Antes de comparar propostas, peça a separação escrita entre renda, antecipação, caução e condições de devolução.

Senhorios e compradores: calcular o rendimento líquido, não a melhor renda

Cenário ilustrativo, antes de IRS ou IRC e financiamento: um imóvel de 250 000 € anunciado por 1 000 € mensais sugere 12 000 € por ano, ou 4,8% do preço de compra. Se forem recebidos apenas 11 meses e se assumirem 3 000 € de despesas anuais do proprietário, ficam 8 000 €, ou 3,2% desse preço.

Os 3 000 € são uma hipótese, não uma estimativa para o seu imóvel. O denominador simplificado também exclui despesas de aquisição. Uma comparação real deve incluir os custos concretos, impostos, financiamento, obras, períodos sem arrendamento e risco de cobrança. Procedimentos mais rápidos não eliminam essas despesas nem garantem as rendas.

Arrendar ou vender: comparar dois resultados realistas

Compare o rendimento anual depois das despesas reais com o valor que sobra de uma venda após custos, pagamento de dívida e impostos aplicáveis. Considere também o prazo de investimento, a necessidade de liquidez e a capacidade de gerir o arrendamento. A caução é uma garantia cujo destino deve ser justificado, não lucro adicional.

Se a casa já está arrendada, confirme o contrato, a ocupação, a renda, eventuais atrasos e os direitos relevantes antes de fixar um calendário de venda. Vender não é, por si só, um atalho para obter a casa desocupada. A avaliação do comprador pode ser muito diferente consoante o imóvel esteja disponível para habitação ou seja vendido com um arrendamento.

Para quem vende em Lisboa, Mafra, Ericeira ou Torres Vedras, continuam a contar a concorrência local e o estado do imóvel. Não aumente o preço pedido apenas porque uma reforma nacional avançou no Parlamento.

O que acompanhar antes de contar com novas regras

Acompanhe os limites finais de cauções e antecipações, a entrada em vigor e transição, o tratamento dos contratos antigos e o funcionamento dos procedimentos de incumprimento. Para avaliar o mercado, procure casas efetivamente disponíveis e contratos celebrados: rendas anunciadas, por si só, não provam mais oferta ou melhor acessibilidade.

Se está a ponderar vender, a IMOJA pode ajudar a organizar a informação do imóvel e a comparar opções de venda. A reforma é um contexto útil para essa decisão; o contrato e a situação concreta do imóvel precisam de uma análise própria.