Despesas elegíveis
Introduza apenas custos que possam ser elegíveis e para os quais exista comprovativo. O simulador não decide se uma fatura é dedutível.
Cenário fiscal indicativo
Simule um cenário de mais-valias para um residente.
Introduza os valores de compra e venda, despesas elegíveis e rendimento tributável. Utilize o resultado para preparar perguntas, não para entregar a declaração.
Estimativa de mais-valias imobiliárias · 2026
Estime o IRS sobre a mais-valia da venda.
Modelo para uma pessoa singular residente em Portugal continental, com tributação separada. O cálculo acrescenta 50% da mais-valia elegível ao restante rendimento coletável e estima o aumento de IRS.
Em 1 de setembro de 2026, a tabela oficial de coeficientes para alienações em 2026 ainda não tinha sido publicada. O valor 1,00 é provisório, exceto quando o imóvel foi detido por 24 meses ou menos.
IRS adicional estimado
49 033 €
- Valor de venda utilizado
- 500 000 €
- Valor de aquisição corrigido
- 250 000 €
- Mais-valia após os custos introduzidos
- 212 000 €
- Mais-valia após reinvestimento
- 212 000 €
- 50% incluídos no rendimento coletável
- 106 000 €
Esta estimativa é meramente indicativa e não constitui aconselhamento fiscal ou jurídico. Não inclui tributação conjunta, mínimo de existência, deduções e benefícios pessoais, compensação anual de várias mais-valias ou menos-valias, taxas das regiões autónomas, tratamento de não residentes, heranças ou imóveis anteriores a 1989, património empresarial, certos apoios públicos, benefícios financeiros para maiores de 65 anos nem regimes temporários. Coeficientes e despesas exigem comprovativos.
Da mais-valia à estimativa de IRS
Mais-valia = valor de realização - valor de aquisição corrigido - despesas e encargos elegíveis.
No cenário de pessoa singular residente aqui previsto, o simulador acrescenta 50% da mais-valia elegível, após eventual exclusão por reinvestimento, ao restante rendimento coletável. O IRS adicional estimado é a diferença entre o imposto com e sem essa mais-valia.
Exemplo: venda de um imóvel por 350 000 €
Exemplo de uma pessoa singular residente no continente, sem reinvestimento. O coeficiente de 1,05 é hipotético e não corresponde a uma indicação oficial para um ano de aquisição.
| Cálculo | Valor |
|---|---|
| Valor de realização utilizado | 350 000 € |
| Aquisição corrigida: 200 000 € × 1,05 | 210 000 € |
| Despesas e melhoramentos admitidos no exemplo | 20 000 € |
| Mais-valia: 350 000 € - 210 000 € - 20 000 € | 120 000 € |
| 50% incluídos no rendimento coletável neste exemplo | 60 000 € |
Os 60 000 € entram no cálculo do IRS: não são o imposto a pagar. O imposto final depende dos restantes rendimentos e da situação do vendedor. Utilize o coeficiente oficial do ano da venda e confirme cada despesa.
Limites importantes
Confirme a estimativa de acordo com a sua situação fiscal.
Correção monetária
O valor de aquisição pode exigir o coeficiente oficial de desvalorização da moeda aplicável ao ano da venda.
Casos especiais
O simulador permite testar o reinvestimento comum em habitação própria e permanente, mas as condições do benefício têm de ser confirmadas à parte. Não residentes, sociedades, heranças e aquisições anteriores a 1989 ficam fora deste modelo fiscal.
Referências oficiais
Referências oficiais
As regras e os serviços públicos podem mudar. Abra a fonte oficial atual antes de confiar num prazo, taxa ou registo.
Confirme a estimativa de acordo com a sua situação fiscal.
Posso utilizar este resultado na declaração de IRS?
Não o utilize para preencher a declaração. É um cenário indicativo para uma pessoa singular residente e não confirma deduções, exclusões ou a liquidação final.
O resultado é uma proposta ou aconselhamento profissional?
Não. É um cenário indicativo baseado apenas nos dados introduzidos. Confirme os valores finais e as condições da operação com a entidade, banco ou profissional competente.