Сколько стоит продать недвижимость в Португалии в 2026 году

Разделите бюджет на пять частей

Создайте пять колонок: услуга по продаже, документы на объект, ипотека и реестр, подготовка дома, налоговые и профессиональные расходы. Не прячьте всё в строке «прочее». Для каждой суммы укажите, кто её подтверждает, когда нужно заплатить и на основании какого документа.

Для каждой статьи укажите минимальную, ожидаемую и максимальную сумму. Действующий энергетический сертификат может избавить от одного расхода, а истёкший срок действия - потребовать нового оформления. Если кредита нет, погашать нечего. Продажа с ипотекой требует согласования с банком и снятия записи в реестре.

• Подтверждённая сумма и срок оплаты
• Оценка, для которой ещё нужен расчёт или предложение специалиста
• Необязательная подготовка, которую собственник может отклонить
• Резерв под конкретный известный риск

Сначала определите стоимость услуги по продаже

Онлайн-продажа IMOJA стоит €499 всего, включая НДС. В согласованный объём входят подготовка и публикация объявления, обработка обращений, передача заявок на показы и предложений; показы проводит собственник. Онлайн-продажа с сопровождением до завершения сделки стоит €999 всего, включая НДС, и добавляет согласованную координацию после принятого предложения.

Полный сервис стоит 2% + НДС при эксклюзивном договоре или 3% + НДС без эксклюзивности - с учётом договора и опубликованных минимумов. Сравнивайте итоговую сумму с НДС, точный состав работы и момент, когда возникает обязанность оплатить услугу, а не только процент в заголовке.

При цене €300 000 ставка 2% равна €6 000 без НДС и €7 380 с НДС 23%; ставка 3% - €9 000 без НДС и €11 070 с НДС. В эти примеры не входят документы, ипотека, подготовка объекта, юридические и налоговые услуги и сам налог.

Составьте список документов и особенностей сделки

Обычное досье продавца может включать выписку из земельного реестра, налоговую карточку, разрешение на использование или применимое освобождение, технический паспорт в предусмотренных случаях, энергетический сертификат и справку кондоминиума для квартиры. Точный набор зависит от объекта, документов о правах на него и участников сделки.

Часть документов можно получить онлайн за небольшую плату. Пристройка, бассейн, наследство, продажа компанией, доверенность или расхождение реестров могут потребовать юридической, технической или муниципальной работы, стоимость которой нужно рассчитывать отдельно.

Попросите нотариуса, юриста или солиситадора по сделке заранее подтвердить список документов для вашего случая. Лучше узнать, чего не хватает, до согласования жёстких сроков, чем после подписания CPCV.

Добавьте погашение ипотеки и снятие обременения

Если объект заложен, сумма для закрытия кредита в выбранную дату может отличаться от остатка в банковском приложении. Запросите официальный расчёт банка и включите законную комиссию за досрочное погашение, начисленные суммы и оформление снятия зарегистрированной ипотеки.

Banco de Portugal указывает обычный предельный размер комиссии 0,5% от досрочно погашаемого капитала при плавающей ставке и 2% при фиксированной ставке - с учётом договора и действующего закона. Получите письменную сумму для предполагаемой даты завершения.

Если цена продажи не покрывает долг перед банком и остальные обязательства к дате сделки, заранее решите, откуда взять недостающую сумму. Продавцу остаются деньги после расчёта по обязательствам, а не вся цена из объявления.

Отделите подготовку от обязательных расходов

Уборка, мелкий ремонт, вывоз вещей, фотографии и оформление могут помочь представить объект, но не всё из этого обязательно по закону. Заказывайте работы, которые отвечают на конкретное возражение покупателя или помогают конкурировать на местном рынке. Ремонт по личному вкусу не стоит считать неизбежным расходом.

Получайте письменные сметы и сохраняйте счета, подтверждения оплаты и технические отчёты. Документированные расходы на приобретение, продажу и улучшения могут иметь значение для расчёта прироста капитала, но применение статьи 51 CIRS зависит от вида, даты и доказательств. Это подтверждает бухгалтер или налоговый юрист.

Не добавляйте продавцу налоги покупателя

При обычной покупке IMT и гербовый сбор на приобретение, как правило, платит покупатель. Они не становятся расходами продавца только потому, что упомянуты в общей статье о покупке жилья. Сделки с нестандартными условиями нужно разбирать со специалистом отдельно.

После продажи может потребоваться уплатить IRS или IRC. Налог на прирост капитала нельзя рассчитать одним процентом от цены: стоимость приобретения, денежная корректировка, допустимые расходы, структура собственности, резидентство, прочие доходы и возможное реинвестирование влияют на результат.

Отдельно рассчитайте возможный налог вместе с бухгалтером продавца. Подать декларацию, возможно, потребуется уже после сделки, но налог всё равно уменьшит оставшуюся сумму. Учтите его до принятия предложения.

Рассчитайте сумму после расходов до принятия предложения

Начните с предложенной цены. Вычтите стоимость услуги по продаже с НДС, погашение долга банку, подтверждённые расходы на документы и специалистов, согласованную подготовку объекта и налоговый резерв для конкретного собственника. Уже оплаченные суммы покажите отдельно, чтобы не вычесть их дважды.

Повторите расчёт для более низкого предложения с меньшим числом условий и для более высокого, но менее надёжного или более долгого варианта. Чистая сумма важна, однако сроки, условия и определённость тоже имеют ценность.

• Предложенная цена
• Услуга по продаже с НДС
• Погашение ипотеки и снятие записи
• Документы и юридические, технические, налоговые услуги
• Одобренная подготовка объекта
• Индивидуальный налоговый резерв
• Ожидаемая сумма после расходов и расчёты, которые ещё нужно уточнить

Практический вывод

У собственника без ипотеки, с готовыми документами и онлайн-продажей расходы радикально отличаются от случая с полным сервисом, кредитом по фиксированной ставке и необходимостью исправлять документы. Чтобы оценить расходы, составьте подробную таблицу по своему объекту.

IMOJA согласует объём своей услуги и собирает сведения об объекте. Банк подтверждает сумму погашения, а выбранные юридические, технические и налоговые специалисты отвечают за вопросы своей компетенции. Когда все расчёты проверены, предложения проще сравнить по сумме, которая останется у продавца.