Quanto custa vender um imóvel em Portugal em 2026?

Divida o orçamento em cinco grupos

Comece por cinco colunas: serviço de venda, documentos do imóvel, hipoteca e registo, preparação e aconselhamento fiscal ou profissional. Evite juntar todos os custos numa verba genérica para imprevistos. O responsável, a data de pagamento e o comprovativo são diferentes em cada grupo.

Use três cenários - mínimo, esperado e máximo - e escreva a hipótese ao lado de cada valor. Um certificado energético válido pode deixar essa linha a zero; um certificado caducado implica um novo custo. Um imóvel sem crédito não tem reembolso ao banco; um imóvel hipotecado exige coordenação e cancelamento no registo.

• Valor confirmado e momento de pagamento
• Estimativa ainda dependente de orçamento ou cálculo profissional
• Preparação opcional que o proprietário pode aprovar ou recusar
• Reserva associada a um risco concreto

Calcule primeiro o serviço de venda

A Venda Online da IMOJA custa 499 € no total, IVA incluído. Abrange a preparação e publicação acordadas, tratamento dos contactos e encaminhamento de pedidos de visita e propostas; as visitas são realizadas pelo proprietário. A Venda Online + Apoio até à escritura custa 999 € no total, IVA incluído, e acrescenta a coordenação acordada após uma proposta aceite.

A Venda com Serviço Completo custa 2% + IVA em exclusivo ou 3% + IVA sem exclusividade, de acordo com o contrato e os mínimos publicados. Compare sempre o total com IVA, o âmbito exato e o momento em que a remuneração é devida - não apenas a percentagem em destaque.

Numa venda de 300 000 €, 2% correspondem a 6 000 € antes de IVA e 7 380 € com IVA a 23%; 3% correspondem a 9 000 € antes de IVA e 11 070 € com IVA. Estes exemplos não incluem documentos, hipoteca, preparação do imóvel, apoio jurídico ou fiscal, nem o próprio imposto.

Liste os documentos do imóvel e da operação

Um dossier típico pode incluir certidão do registo predial, caderneta predial, licença de utilização ou isenção aplicável, ficha técnica quando relevante, certificado energético e declaração do condomínio numa fração em propriedade horizontal. A lista exata varia com o imóvel, o título e as partes.

Alguns documentos têm um custo reduzido e podem ser obtidos online. Uma ampliação, piscina, herança, venda por uma sociedade, procuração ou divergência entre registo e matriz pode exigir trabalho jurídico, técnico ou municipal que nenhuma estimativa genérica consegue quantificar com rigor.

Peça ao notário, advogado ou solicitador da operação que confirme cedo a lista específica. Esclareça o que falta antes de aceitar um prazo apertado, para evitar surpresas depois de assinar o CPCV.

Inclua a liquidação do crédito e o cancelamento da hipoteca

Num imóvel hipotecado, o montante necessário para liquidar o crédito na data escolhida não é apenas o saldo apresentado pela aplicação bancária. Peça ao banco o valor formal de liquidação e inclua a comissão de reembolso antecipado legalmente aplicável, valores vencidos e o trabalho de cancelamento da hipoteca registada.

O Banco de Portugal indica como limites normais 0,5% do capital reembolsado num período de taxa variável e 2% num período de taxa fixa, sem prejuízo do contrato e da lei aplicável. Confirme por escrito o valor válido para a data prevista da escritura.

Se o preço não cobrir a dívida ao banco e os restantes montantes devidos na conclusão da venda, a diferença tem de ser resolvida antes de assumir um calendário que depende do cancelamento da hipoteca. O encaixe líquido é o que sobra depois destas obrigações, não o preço do anúncio.

Separe a preparação dos custos obrigatórios

Limpeza, pequenas reparações, remoção de objetos, fotografia e preparação visual podem melhorar a apresentação, mas não são todos requisitos legais da venda. Aprove apenas o trabalho que elimina uma objeção identificada ou ajuda o imóvel a competir no mercado local.

Peça orçamentos escritos e guarde faturas, comprovativos de pagamento e relatórios. Despesas documentadas de aquisição, venda e valorização podem ser relevantes para a futura mais-valia, mas o enquadramento no artigo 51.º do CIRS depende da natureza, data e prova de cada valor. A confirmação pertence a contabilista certificado ou advogado fiscalista.

Não confunda custos do vendedor com impostos do comprador

Numa compra comum, o IMT e o Imposto do Selo sobre a aquisição são normalmente encargos do comprador. Não devem entrar no orçamento do vendedor só porque aparecem num guia geral de compra de casa. Estruturas atípicas ou repartições contratuais exigem análise profissional.

O vendedor pode ter IRS ou IRC a pagar. A mais-valia não se calcula aplicando uma percentagem ao preço de venda: valor de aquisição, correção monetária, despesas elegíveis, titularidade, residência, outros rendimentos e eventual reinvestimento podem alterar o resultado.

Peça ao contabilista do vendedor uma estimativa do imposto, calculada separadamente dos restantes custos. Pode ser declarado depois da escritura em vez de ser descontado nesse dia, mas influencia o resultado líquido real e deve ser estimado antes de aceitar uma proposta.

Calcule quanto ficará para si antes de aceitar a proposta

Coloque o preço proposto no topo. Deduza o serviço de venda com IVA, liquidação ao banco, documentos e profissionais confirmados, preparação aprovada e uma reserva para impostos calculada para o caso. Identifique separadamente valores já pagos para não os descontar duas vezes.

Repita o exercício para uma proposta inferior com menos condições e para uma proposta superior com um prazo mais longo ou menos seguro. O encaixe líquido importa, mas o calendário, as condições e a certeza também têm valor.

• Preço proposto
• Serviço de venda com IVA
• Liquidação da hipoteca e cancelamento
• Documentos e apoio jurídico, técnico e fiscal
• Preparação aprovada
• Reserva para os impostos estimados para o caso
• Valor líquido estimado e custos ainda por confirmar

A resposta prática

Um proprietário sem hipoteca, com documentos prontos e Venda Online pode ter uma estrutura de custos muito diferente de quem escolhe serviço completo, liquida um crédito de taxa fixa e precisa de regularizar o imóvel. A resposta séria é uma folha de cálculo, não uma percentagem universal.

A IMOJA define o serviço comercial e organiza a informação do imóvel. O banco confirma a liquidação e os profissionais jurídicos, técnicos e fiscais confirmam as matérias da sua competência. Sabendo quem confirma cada valor, o vendedor consegue comparar propostas com uma estimativa realista do montante líquido.