Расходы на недвижимость и IRS в Португалии: что действительно можно учитывать

Сначала определите, о каком вычете идёт речь

Португальский IRS по-разному регулирует расходы арендодателя по категории F, затраты продавца при расчёте прироста капитала и личные вычеты домохозяйства. Слово «вычет» используется для всех трёх, хотя налоговый эффект различается.

Сначала установите цель расхода. Он был нужен для получения аренды, связан с покупкой или продажей объекта либо относится к личному жилью? Только после этого классифицируйте документ.

• Расход по аренде может уменьшить облагаемый доход категории F
• Затраты на покупку, продажу или улучшение могут уменьшить будущий облагаемый прирост
• Личный вычет может уменьшить итоговый IRS в пределах закона

При продаже подтверждённые расходы могут уменьшить прирост

Для частной продажи статья 51 позволяет увеличить стоимость приобретения на документально подтверждённые затраты по улучшению за предыдущие 12 лет и на необходимые фактические расходы, неотделимые от покупки и продажи. Это может уменьшить расчётный прирост, но не означает возврат самого счёта.

Налоги по сделке, нотариальное оформление (escritura), регистрация и комиссия агентства — примеры расходов, которые обычно проверяют. Возможность учёта зависит от связи расхода со сделкой, даты и документов. Счета за улучшения должны описывать реальную работу и укладываться в установленный период. Погашение основной суммы ипотеки и обычные проценты не становятся расходами по приобретению или продаже только потому, что кредит финансировал дом.

Для арендодателя статья 41 применяет другой критерий

При расчёте облагаемого дохода от аренды (категория F) владелец может учесть расходы, которые он действительно понёс и оплатил для получения или обеспечения этого дохода. Обязательные платежи кондоминиума могут учитываться. Муниципальный налог на недвижимость (IMI) и гербовый сбор по объекту принимаются только за год, когда объект приносил облагаемый доход от аренды.

Закон прямо исключает финансовые расходы, амортизацию, мебель, бытовую технику, предметы комфорта и декор, а также дополнительный налог на недвижимость (AIMI). Новый диван, банковский платёж и счёт за ремонт нельзя объединять в один список без учёта их разных налоговых режимов.

• Разделяйте расходы по объектам и налоговым годам
• Отличайте работы в здании от мебели и декора
• Сохраняйте отчёты кондоминиума и подтверждения оплаты
• Соотносите IMI и гербовый сбор с годом облагаемой аренды

Работы до начала аренды могут учитываться — с ограничениями

Расходы на сохранение и обслуживание, оплаченные в течение 24 месяцев до начала аренды, могут быть допустимы, если в этот период объект не использовался иначе. Правило полезно при подготовке пустующего жилья к первому арендатору, но даты и отсутствие другого использования нужно подтвердить.

Храните дату начала договора, счета, платежи, фотографии и описание подрядчика. Если вмешательство существенно меняет объект, уточните, не следует ли рассматривать его как улучшение для будущего расчёта прироста капитала.

Аренда постоянного жилья — это вычет из налога, а не расход арендодателя

Арендатор может уменьшить итоговый IRS на 15% суммы аренды, которая соответствует условиям закона, — в пределах годового лимита и с учётом правил по доходу. Для доходов 2026 года общий переходный лимит составляет 900 евро; действующее законодательство повышает его до 1 000 евро с 2027 года.

Это не то же самое, что уменьшение облагаемого дохода. Правило также отличается от ограниченного вычета процентов по кредитам, заключённым до 31 декабря 2011 года; эти жилищные вычеты не складываются так, как иногда обещают неофициальные списки.

Переезд более чем на 100 километров имеет отдельное правило

Статья 41 содержит специальный режим для владельца, который сдаёт прежнее постоянное жильё и арендует новое постоянное жильё более чем в 100 километрах. При соблюдении условий аренда нового дома может уменьшать доход категории F от прежнего.

Это не общее право вычитать одну арендную плату из другой. Изменение налогового адреса, расстояние, договоры и сроки нужно проверить до подачи декларации.

Без правильного счёта расход могут не принять

Экономическая цель расхода может быть очевидна владельцу, но декларация требует документов. Просите счёт с правильным именем и португальским налоговым номером (NIF), понятным описанием, адресом объекта, когда он уместен, и подтверждением оплаты.

Для общего счёта или работ на нескольких объектах зафиксируйте метод распределения. Храните договор, банковские записи и материалы «до и после» вместе со счётом, а не пытайтесь восстановить историю через годы перед продажей.

Не используйте один расход дважды

Расход, уже вычтенный из дохода от аренды, нельзя без дополнительного основания повторно заявить как улучшение при продаже. Статья 51 также ограничивает затраты на улучшение за период, когда объект был отнесён к предпринимательской или профессиональной деятельности. Классификация и время важны.

Ежегодная сверка с сертифицированным бухгалтером должна согласовать категорию F, личные вычеты и долгосрочное досье объекта. Цель — не собрать как можно больше чеков, а сохранить правильные доказательства для правильного режима.

Архив, который доживёт до продажи

Создайте отдельную цифровую папку для каждого объекта, затем разделите покупку, годы аренды, улучшения и продажу. Добавляйте к файлу дату, поставщика и короткое описание. В простом реестре отмечайте, был ли расход заявлен, оставлен для возможного расчёта прироста или исключён как личный.

Налоговые правила и годовые лимиты меняются. Проверяйте классификацию в год использования расхода и ещё раз перед продажей по действующему праву и фактам объекта.