IMT para não residentes em Portugal: taxa de 7,5% e exceções

A taxa depende da residência fiscal

Um cidadão estrangeiro pode ser residente fiscal em Portugal e um cidadão português pode ser não residente. Para uma pessoa singular, a residência é analisada segundo o artigo 16.º do Código do IRS. Ter NIF, autorização de residência ou intenção de mudar mais tarde não resolve, por si só, a situação fiscal na data da aquisição.

A regra da taxa de 7,5% abrange prédio urbano ou fração autónoma destinado exclusivamente a habitação. Terreno rústico, imóvel comercial, prédio misto, aquisição de outros direitos ou compra por sociedade exigem classificação própria. O artigo 17.º contém ainda uma regra autónoma de 10% para determinadas entidades domiciliadas ou controladas a partir de jurisdições incluídas na lista fiscal aplicável.

• Confirmar a residência fiscal de cada comprador na data da aquisição
• Verificar a classificação fiscal e o uso registado do imóvel
• Analisar separadamente compradores conjuntos e respetivas quotas
• Não aplicar 7,5% apenas porque o comprador tem nacionalidade estrangeira

Como se calcula o valor de 7,5%

A regra geral do IMT utiliza o maior valor entre o preço declarado e o valor patrimonial tributário, conhecido como VPT. Se o preço for 400 000 € e o VPT 360 000 €, a aplicação da taxa de 7,5% resulta em 30 000 € de IMT. Se o VPT for superior ao preço, é normalmente esse valor mais alto que serve de base.

Os 7,5% não representam o custo total da compra. O Imposto do Selo sobre a aquisição é, em regra, calculado separadamente à taxa de 0,8%. O crédito pode gerar outro Imposto do Selo, além dos custos de registo, jurídicos, notariais, bancários e técnicos.

As três exceções exigem comprovativos diferentes

O artigo 17.º prevê três exceções. A primeira refere-se ao comprador abrangido pela formulação legal relativa a ter sido considerado residente fiscal em Portugal segundo o artigo 16.º do Código do IRS. A segunda abrange quem se torna residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos após a aquisição. A terceira respeita a um arrendamento habitacional elegível, iniciado dentro de seis meses e mantido pelo período exigido.

Estas vias não devem ser tratadas como equivalentes. O histórico fiscal, a data de início da residência, o uso do imóvel e as condições do arrendamento determinam a prova e o procedimento aplicáveis. A liquidação deve ser simulada antes do CPCV, sem depender apenas de uma intenção futura.

Tornar-se residente em dois anos não gera devolução automática

Quando o comprador se torna residente fiscal em Portugal no prazo de dois anos, o Código permite que a Autoridade Tributária anule, a pedido do interessado, a diferença entre o IMT pago e o montante resultante das taxas normais do artigo 17.º. Não se trata de uma correção automática.

O requerimento deve ser apresentado no prazo de seis meses a contar da data em que o comprador se torna residente. Convém guardar a liquidação inicial, a prova da aquisição, a atualização do domicílio fiscal e os elementos que demonstram a residência nos termos do artigo 16.º. A autorização de residência e a residência fiscal não são necessariamente a mesma coisa.

No arrendamento, há condições a cumprir durante cinco anos

A exceção do arrendamento exige que o imóvel seja destinado a arrendamento habitacional no prazo de seis meses após a aquisição. A renda mensal não pode ultrapassar o limite moderado definido na lei, e o imóvel deve estar arrendado durante pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos.

O pedido relativo à diferença de IMT é apresentado no prazo de seis meses após a celebração do contrato elegível. Como a condição dos 36 meses continua depois do pedido, devem ser conservados o contrato comunicado, os registos das rendas e a prova de manutenção dos requisitos. Não presuma que alojamento local, arrendamento sazonal ou qualquer contrato habitacional permite utilizar esta via.

Estime o imposto antes de assinar o CPCV

Peça a um contabilista certificado ou advogado fiscalista uma simulação dos cenários de residente, não residente e eventual exceção antes de se comprometer com o pagamento do sinal. A análise deve identificar comprador, data, quota, classificação do imóvel, preço, VPT, destino e comprovativos necessários depois da compra.

A IMOJA pode organizar o processo de compra e disponibilizar uma estimativa indicativa. Não determina a residência fiscal, não reconhece benefícios nem emite parecer fiscal. A liquidação e qualquer pedido posterior pertencem à Autoridade Tributária e aos profissionais fiscais escolhidos pelo comprador.

• Confirmar a residência fiscal antes de fechar o orçamento
• Verificar preço e VPT atual
• Adicionar Imposto do Selo e restantes custos
• Registar os prazos para residência ou arrendamento
• Rever a lei e o procedimento da AT antes da conclusão