IMT 7,5% для нерезидентов при покупке недвижимости в Португалии

Ставка зависит от налоговой резиденции, а не от гражданства

Иностранный гражданин может быть налоговым резидентом Португалии, а гражданин Португалии может оставаться нерезидентом. Для физического лица резиденция определяется по статье 16 Кодекса IRS. Наличие NIF, ВНЖ или намерение переехать после покупки сами по себе не определяют статус на дату сделки.

Ставка 7,5% относится к объекту, классифицированному как городской, или к автономной части такого объекта, если недвижимость предназначена исключительно для жилья. Земля, коммерческое помещение, смешанный объект, приобретение отдельного вещного права или покупка через компанию требуют самостоятельного анализа. Для некоторых компаний из юрисдикций с особым налоговым режимом статья 17 предусматривает отдельную ставку 10%.

• Подтвердить налоговый статус каждого покупателя на дату приобретения
• Проверить налоговую классификацию и зарегистрированное назначение объекта
• Отдельно рассчитать доли совместных покупателей
• Не применять 7,5% только на основании иностранного гражданства

Как рассчитывается IMT по ставке 7,5%

По общему правилу налог рассчитывается с большей из двух сумм: цены в договоре или налоговой стоимости VPT. Если цена составляет 400 000 евро, а VPT равен 360 000 евро, простой расчёт даёт 30 000 евро IMT. Если VPT выше цены, исходной базой обычно становится VPT.

IMT по ставке 7,5% - лишь часть расходов на покупку. Гербовый сбор при приобретении обычно рассчитывается отдельно по ставке 0,8%. При оформлении кредита может потребоваться дополнительный гербовый сбор. Отдельно учитываются регистрационные, юридические, нотариальные, банковские и технические расходы.

Закон предусматривает три разных исключения

Первое исключение относится к покупателю, который, по формулировке закона, считался налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS. Второе - к покупателю, который становится налоговым резидентом в течение двух лет после приобретения. Третье связано с долгосрочной арендой жилья, отвечающей условиям закона и начатой в течение шести месяцев после покупки.

У каждого исключения свои условия. Порядок действий и необходимые подтверждения зависят от налоговой истории покупателя, даты получения статуса резидента, назначения объекта и условий аренды. Получите налоговый расчёт до подписания CPCV: одних планов переехать или сдавать жильё для него недостаточно.

Переезд в течение двух лет не означает автоматический возврат

Если покупатель становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет, Кодекс позволяет Autoridade Tributária по заявлению аннулировать разницу между уплаченным IMT и суммой по обычным ставкам статьи 17. Перерасчёт не происходит автоматически.

Заявление подаётся в течение шести месяцев после получения статуса налогового резидента. Сохраните первоначальный расчёт IMT, подтверждение приобретения, документы об изменении налогового адреса и доказательства выполнения критериев статьи 16. Иммиграционный статус и налоговая резиденция не всегда совпадают.

Для аренды нужно соблюдать условия в течение пяти лет

Объект должен быть передан в жилую аренду не позднее шести месяцев после покупки. Ежемесячная арендная плата не должна превышать установленный законом умеренный предел. В течение первых пяти лет объект должен быть сдан не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами.

Заявление о перерасчёте разницы IMT подаётся в течение шести месяцев после заключения договора аренды, соответствующего требованиям. Условие о 36 месяцах продолжает действовать, поэтому сохраняйте зарегистрированный договор, сведения о платежах и доказательства соблюдения режима. Краткосрочная аренда, alojamento local или обычный договор жилой аренды не дают права на этот режим автоматически.

Уточните налоговые условия до подписания CPCV

До внесения задатка попросите сертифицированного бухгалтера или налогового юриста письменно сравнить расчёты для резидента, нерезидента и случая, когда действует исключение. В расчёте должны быть указаны покупатель, дата, доля, классификация объекта, цена, VPT, назначение и документы для последующего заявления.

IMOJA может организовать коммерческую часть покупки и предложить калькулятор для предварительного расчёта. IMOJA не определяет налоговую резиденцию, не подтверждает право на льготу и не выдаёт налоговое заключение. Окончательный расчёт и последующее заявление относятся к компетенции налоговой службы и выбранного покупателем специалиста.

• Подтвердить налоговую резиденцию до утверждения бюджета
• Проверить цену и актуальный VPT
• Отдельно добавить гербовый сбор и прочие расходы
• Записать сроки получения статуса резидента или начала аренды
• Повторно проверить правила перед оформлением сделки