Vender casa sem licença de utilização em 2026

A licença deixou de existir ou apenas mudou de nome?

Na conversa do dia a dia, quase toda a gente continua a dizer «licença de utilização» ou «licença de habitabilidade». A partir de 1 de outubro de 2026, a legislação alterada usa um quadro mais amplo. No novo regime, as referências legais à autorização ou licença de utilização passam a considerar-se feitas, consoante o caso, à comunicação prévia ou à comunicação prévia com prazo. Por isso, o documento adequado não será igual para todos os imóveis.

Uma casa antiga pode ter um alvará emitido há décadas, uma escritura anterior que o menciona ou um enquadramento histórico diferente. Uma operação recente pode ser titulada por um conjunto de elementos associados à licença ou à comunicação. E uma mudança de serviços para habitação levanta uma pergunta própria: qual é o uso efetivamente titulado?

Até o processo ser analisado, é mais seguro falar no título urbanístico correspondente. A mudança de terminologia não apaga as regras de utilização nem dispensa a conformidade entre a obra, o uso permitido e os elementos entregues ao município. Este guia foi revisto em 1 de setembro de 2026 e reflete o Decreto-Lei n.º 108/2026, na redação do Decreto-Lei n.º 155-B/2026. A reforma entra em vigor em 1 de outubro de 2026; a situação concreta e as regras aplicáveis na data da conclusão devem ser confirmadas pelo município e pelos profissionais da operação.

O que deve constar da transmissão a partir de 1 de outubro

A menção do artigo 4.º-A, n.º 14, aplica-se aos negócios que transmitam terrenos para construção urbana, edificações já construídas ou em construção, ou as respetivas frações autónomas. A partir de 1 de outubro de 2026, a entidade que formaliza o negócio, seja conservador, notário, advogado, solicitador ou outra entidade legalmente competente, deve fazer constar no respetivo documento a situação declarada do título.

A partir dessa data, a omissão desta menção não é um detalhe de redação: a própria norma associa-lhe a anulabilidade do negócio. Não cabe ao anúncio nem a uma conversa entre as partes substituir o que tem de ficar no documento da transmissão.

A partir de 1 de outubro de 2026, o título de utilização de um edifício ou fração autónoma transmite-se automaticamente com essa propriedade. O comprador não precisa de um novo título apenas porque mudou o nome do proprietário. Ainda assim, o vendedor deve identificar o título existente e permitir que seja confrontado com o imóvel real.

• Existência do título urbanístico, quando este é apresentado
• Declaração do vendedor de que dispõe do título, quando não o apresenta
• Declaração do vendedor de que não dispõe de título urbanístico

«Não encontro a licença» pode esconder problemas diferentes

Às vezes o título existe e foi apenas a cópia do proprietário que se perdeu. Procure referências em escrituras anteriores e pergunte ao município como consultar ou reproduzir o processo. Morada, artigo matricial, descrição predial e dados de antigos proprietários podem ajudar, embora o procedimento varie entre municípios.

Noutros casos, a idade do prédio é relevante, mas «a casa sempre esteve aqui» não chega como prova. Obras posteriores, ampliações e mudanças de uso podem alterar a análise. É necessário identificar o histórico documental aplicável à construção atual, sem transformar uma memória familiar ou fotografia antiga numa dispensa jurídica.

Também pode haver título e, mesmo assim, a casa não coincidir com o processo. Uma marquise fechada, uma garagem convertida em quarto ou uma ampliação podem não aparecer nos elementos aprovados ou comunicados. Imagine um apartamento dos anos 1980 com alvará guardado: a varanda foi integrada na sala anos depois. O documento não desapareceu, mas também não confirma, por si só, essa alteração.

Por fim, o imóvel pode não dispor do título necessário. A partir de 1 de outubro de 2026, o novo regime prevê que essa declaração conste da transmissão; não equivale a legalização. A viabilidade de regularizar depende do imóvel, dos antecedentes válidos, das regras urbanísticas e dos elementos técnicos, não de uma fórmula usada na escritura.

Faça duas verificações, não apenas uma

Comece pela verificação do registo e da informação fiscal. A certidão permanente predial mostra titulares, descrição, encargos e pedidos de registo. A caderneta predial contém informação fiscal. São documentos fundamentais, mas nenhum substitui o processo urbanístico do município.

Depois, verifique a situação urbanística e o estado físico. Reúna títulos de construção e utilização, comunicações, plantas, projetos, termos de responsabilidade e elementos sobre obras posteriores. Depois compare esse histórico com a casa: implantação, área, pisos, anexos, distribuição e uso.

Se houver divergências entre os documentos, não escolha a versão mais conveniente para o anúncio. Registe a divergência e leve-a a quem a pode validar. O objetivo não é transformar o proprietário num urbanista; é chegar à primeira proposta sabendo o que vende, o que consegue provar e o que ainda depende da decisão de outra entidade.

• Qual é o último antecedente urbanístico válido conhecido?
• Qual é o uso titulado: habitação, comércio, serviços ou outro?
• A configuração atual corresponde ao aprovado, comunicado ou legalmente dispensado?
• O que será apresentado e declarado no CPCV e na conclusão?

O CPCV deve tratar a dúvida antes do sinal

O contrato-promessa não faz desaparecer uma lacuna documental. Pode, isso sim, deixar claro o que cada parte se compromete a entregar, verificar ou resolver antes da conclusão.

Quando existe uma dúvida urbanística, uma minuta revista para o caso concreto pode identificar o título conhecido, os documentos ainda pedidos ao município, uma avaliação técnica, a condição de financiamento quando acordada, os prazos e a consequência de um resultado desfavorável. A expressão vaga «documentação em ordem» raramente explica quem assume o risco de uma garagem não licenciada ou de um uso diferente do anunciado.

Também não convém prometer uma data de escritura baseada no tempo normal de uma venda sem problemas. A consulta do arquivo pode confirmar o título em poucos passos ou revelar uma questão mais demorada. A redação e as consequências devem ser confirmadas por advogado ou solicitador antes da assinatura.

Regularizar primeiro ou vender com a situação declarada?

Não existe uma resposta igual para todas as casas. Regularizar primeiro pode ampliar o grupo de compradores e reduzir a incerteza. Em contrapartida, pode exigir projetos, elementos técnicos, taxas, trabalhos ou uma decisão municipal. Não anuncie prazo ou resultado antes de confirmar a via aplicável.

Vender com a situação expressamente declarada pode ser uma opção num negócio concreto, desde que o comprador compreenda o objeto e tenha aconselhamento independente. O preço e as condições tenderão a refletir o trabalho, o tempo e o risco ainda por resolver. A transparência permite comparar propostas que, à primeira vista, parecem iguais mas assumem responsabilidades diferentes.

Tenha ainda cuidado com obras rápidas para «ficar apresentável». Pintura e reparações correntes são uma questão; alterar área, estrutura, fachada ou uso é outra. Um técnico habilitado deve confirmar o enquadramento antes de se investir numa intervenção que pode complicar o processo.

Um plano realista para o vendedor

Comece pelo que consegue provar. Peça a certidão permanente, junte caderneta, escrituras e plantas; identifique o processo municipal; compare-o com a configuração e o uso atuais; e separe «perdi a cópia», «há uma divergência» e «não existe título conhecido». São situações diferentes.

Defina com o profissional jurídico o que pode ser afirmado no anúncio, proposta, CPCV e documento final. Só depois fixe um calendário e escolha entre regularizar antes da colocação no mercado ou integrar a situação nas condições da negociação. Guarde num único dossier os pedidos, respostas e documentos entregues ao comprador.

Se ainda não sabe qual é o título aplicável, reúna primeiro o que existe. A IMOJA pode organizar a apresentação comercial e o percurso de venda; a validação urbanística, jurídica e técnica cabe ao município e aos profissionais habilitados que acompanham a operação.

• A venda não legaliza obras nem uma utilização irregular
• A certidão predial não substitui o processo municipal
• A partir de 1 de outubro de 2026, o título de utilização de um edifício ou fração autónoma acompanha automaticamente essa propriedade
• A declaração da transmissão tem de corresponder à realidade conhecida