Как продать недвижимость с ипотекой в Португалии

Проверьте реестр, прежде чем назначать дату сделки

Получите актуальную выписку из земельного реестра и найдите все зарегистрированные обременения, а не только известный владельцу кредит. Сверьте собственников и описание объекта с налоговыми сведениями и документами сторон. Банковская выписка не заменяет проверку реестра.

Сообщите юристу, солиситадору или нотариусу, что недвижимость находится в залоге. Если владельцев несколько, есть поручители, аресты или другие записи, могут понадобиться дополнительные согласия и документы. Выясните объём работы, прежде чем обещать быструю сделку.

Запросите у банка сумму погашения на нужную дату

Текущий остаток основного долга не обязательно равен сумме в день завершения сделки. Попросите кредитора рассчитать полный платёж для выбранной даты и описать порядок выдачи документа, позволяющего снять ипотеку.

По Декрету-закону 74-A/2017 заёмщик может полностью погасить кредит досрочно в любое время, уведомив банк минимум за десять рабочих дней. Банк объяснит, как подать запрос, обеспечить нужную сумму на счёте и согласовать действия со специалистом, оформляющим сделку. Он также укажет срок действия расчёта.

Сделайте запрос заранее и обновите расчёт, когда дата будет зафиксирована. Проценты и другие зависящие от времени суммы меняются; расчёт на один день нельзя без проверки переносить в договор с другой датой.

Учтите законную комиссию за досрочное погашение

Banco de Portugal указывает обычный максимум комиссии: 0,5% погашаемого капитала при плавающей ставке и 2% при фиксированной. Закон может временно приостанавливать её взимание. Такая приостановка для определённых жилищных кредитов с плавающей ставкой была продлена только до конца 2025 года.

Для продажи в 2026 году не предполагайте, что прежнее освобождение действует. Получите письменный расчёт по текущему договору и закону. Отделите комиссию от расходов на счета, документы, реестр и специалистов.

Укажите в CPCV, как будет погашена ипотека

CPCV не должен утверждать, что объект уже свободен от обременений, если ипотека будет снята только при завершении. Юрист продавца должен описать существующую запись, механизм её погашения, целевой срок и последствия задержки банковского документа.

Если задаток или цена используются для погашения, движение денег должно быть прямо описано и профессионально контролироваться. Покупателю нужно понимать, как он получит доказательство снятия записи. Не импровизируйте с частными переводами в последний момент.

Ипотека покупателя оформляется отдельно. Двум банкам, сторонам и специалисту по сделке может потребоваться согласовать оценку, сроки и проверить действительность документов. Оставьте на это достаточно времени.

Согласуйте движение денег в день сделки

Обычно сумму для погашения кредита продавца направляют его банку согласованным способом. Остаток цены получает продавец после остальных платежей, причитающихся при завершении. Точный порядок расчётов и получателей определяют банки и специалисты по сделке.

Заранее рассчитайте цену, уже полученный задаток, сумму погашения и комиссии, расходы на услугу по продаже, реестр и специалистов, а также налоговый резерв. Если выручки недостаточно, до передачи права собственности нужно согласовать, откуда собственник возьмёт недостающую сумму.

Погашение кредита и снятие ипотеки - разные шаги

Полное погашение прекращает долг. Но для снятия зарегистрированного ипотечного обеспечения нужны документ и изменение записи в реестре. Закон 57/2020 обязывает кредитора после прекращения договора полным исполнением выдать и направить документ для снятия обеспечения в течение 14 рабочих дней. Порядок действий в вашей сделке следует подтвердить отдельно.

Заранее решите, кто подаст заявление в земельный реестр, когда появится обновлённая выписка и кто сохранит подтверждение. Нулевой остаток по кредитному счёту сам по себе не снимает запись об ипотеке.

Проверьте готовность к погашению ипотеки

Ведите общий календарь собственника, IMOJA и выбранных специалистов. Для каждого документа указывайте ответственного, дату запроса, срок действия и следующий шаг. Всё, что требуется от банка, лучше выяснить до появления срочного предложения.

• Актуальная выписка из реестра проверена
• Порядок и дата погашения подтверждены банком
• Уведомление за десять рабочих дней запланировано
• Комиссия рассчитана письменно
• Формулировки CPCV проверены юристом продавца
• Движение денег согласовано
• Назначен ответственный за снятие ипотеки и получение подтверждения

Не смешивайте коммерческую и банковскую работу

IMOJA может подготовить и продвигать объект, работать с обращениями и помочь сторонам следить за тем, что ещё нужно для продажи. Онлайн-продажа стоит €499 всего с НДС; вариант за €999 добавляет согласованное сопровождение до завершения. В обоих онлайн-форматах показы проводит собственник.

Полный сервис стоит 2% + НДС при эксклюзивном договоре или 3% + НДС без эксклюзивности и включает согласованную коммерческую координацию и показы IMOJA. Банк отвечает за кредит и свои документы, а выбранные профильные специалисты - за юридические выводы и оформление.