Como vender uma casa com hipoteca em Portugal

Confirme o que está registado antes de prometer a escritura

Obtenha uma certidão predial atualizada e identifique todos os ónus registados, não apenas o empréstimo de que o proprietário se recorda. Compare titulares e descrição do imóvel com a matriz e a identificação das partes. Um extrato bancário não substitui a verificação do registo.

Informe o advogado, solicitador ou notário da venda de que existe hipoteca. Havendo vários proprietários, garantes, penhoras ou outros ónus, os consentimentos e documentos podem mudar. Confirme o que será necessário antes de garantir um prazo curto.

Peça ao banco o valor de liquidação para a data prevista

O capital em dívida hoje não é necessariamente o montante a pagar no dia da escritura. Peça à instituição o valor total necessário para liquidar o crédito na data proposta e o procedimento para emitir o documento que permitirá cancelar a hipoteca.

Nos termos do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, o mutuário pode reembolsar antecipadamente a totalidade do crédito em qualquer momento, com pré-aviso mínimo de dez dias úteis. O banco indicará como apresentar o pedido, a conta a utilizar, a validade do cálculo e a forma de articular o processo com o profissional responsável pela escritura.

Solicite a informação cedo e atualize-a quando a data estiver confirmada. Juros e outros valores dependentes do tempo podem mudar; uma simulação preparada para um dia não deve ser copiada para um contrato com outro calendário.

Inclua a comissão de reembolso antecipado aplicável

O Banco de Portugal indica como limite normal 0,5% do capital reembolsado num período de taxa variável e 2% num período de taxa fixa. Suspensões temporárias podem alterar a cobrança durante um período definido; a suspensão ampla para determinados créditos de habitação a taxa variável foi prorrogada apenas até ao final de 2025.

Numa venda em 2026, não presuma que uma isenção antiga continua válida. Peça ao banco o cálculo escrito segundo o contrato e a lei em vigor. Separe essa comissão de outros custos de conta, documentos, registo ou profissionais.

Preveja no CPCV como será cancelada a hipoteca

O CPCV não deve dizer que o imóvel já está livre de ónus se a hipoteca só será cancelada na conclusão. O profissional jurídico do vendedor deve descrever o ónus existente, o mecanismo de cancelamento, a data pretendida e as consequências de um atraso documental do banco.

Se o sinal ou o preço for utilizado na liquidação, o circuito do dinheiro deve ser explícito e profissionalmente controlado. O comprador também precisa de saber como receberá a prova do cancelamento. Não improvise transferências privadas no próprio dia.

O crédito do comprador é um processo bancário separado. Os dois bancos, as partes e o profissional da escritura podem ter de alinhar avaliações, prazos e validade documental. Reserve tempo suficiente para esses passos.

Perceba o circuito do dinheiro na escritura

Habitualmente, a quantia necessária para liquidar o crédito do vendedor é paga ao seu banco pelo meio acordado e o remanescente segue para o vendedor, depois dos restantes valores devidos. Os instrumentos de pagamento e destinatários exatos são definidos pelos bancos e profissionais envolvidos.

Faça as contas antecipadamente: preço, sinal recebido, liquidação do crédito, comissão de reembolso, serviço de venda, registo, honorários dos profissionais e reserva para impostos. Se o preço não cobrir as obrigações, o proprietário precisa de uma solução acordada para financiar a diferença antes da transmissão.

Liquidar o crédito e cancelar a hipoteca são passos distintos

O reembolso integral extingue a dívida, mas a garantia registada ainda exige documento e ato de registo. A Lei n.º 57/2020 determina que, após o fim do contrato por cumprimento integral, o credor emita e envie o documento que permite extinguir a garantia no prazo de 14 dias úteis; confirme o procedimento aplicável à operação.

Defina quem apresenta o cancelamento no registo predial, quando ficará disponível a certidão atualizada e quem guarda o comprovativo. A tarefa não termina apenas porque a conta de crédito mostra saldo zero.

Use uma lista curta para a venda com hipoteca

Mantenha um calendário partilhado entre proprietário, IMOJA e profissionais nomeados. Registe documento, responsável, data do pedido, validade e próxima ação. Convém saber que passos dependem do banco antes de receber uma proposta com prazos apertados.

• Certidão predial atualizada e verificada
• Procedimento e data de liquidação confirmados pelo banco
• Pré-aviso de dez dias úteis planeado
• Comissão de reembolso calculada por escrito
• Redação do CPCV revista pelo profissional jurídico do vendedor
• Circuito do dinheiro acordado
• Responsável pelo cancelamento identificado e comprovativo guardado

Escolha o serviço sem confundir trabalho comercial e bancário

A IMOJA pode preparar e divulgar o imóvel, organizar contactos e acompanhar os passos que faltam para concluir a venda. A Venda Online custa 499 € no total, IVA incluído; a opção de 999 € acrescenta o apoio acordado até à escritura. Nas duas modalidades online, as visitas ficam a cargo do proprietário.

A Venda com Serviço Completo custa 2% + IVA em exclusivo ou 3% + IVA sem exclusividade e inclui a coordenação comercial acordada e visitas realizadas pela IMOJA. O banco continua responsável pelo crédito e pelos seus documentos; as conclusões jurídicas e formalidades pertencem aos profissionais habilitados da operação.