Документы для продажи недвижимости в Португалии: практический список на 2026 год

Пример проверки: разные площади требуют уточнения

Условный пример: в одном документе указано 78 м², в другом - 90 м². Сначала запишите названия полей и убедитесь, что речь идёт об одном объекте и одинаковом виде площади. Сравнивайте определение вместе с числом, а не выбирайте наиболее выгодную цифру для объявления.

В отдельном списке отметьте документ, поле, вопрос, ответственного за уточнение и ожидаемое подтверждение. Цель - получить объяснение или исправление по соответствующей процедуре до использования этих сведений при продаже.

• Запишите источник и дату каждого документа.
• Сопоставьте описание объекта, обозначение части здания и местоположение.
• Отделите отсутствующие документы от различий между имеющимися.
• Обратитесь за объяснением к выдавшей организации или выбранному специалисту.
• Используйте подтверждённые сведения в объявлении и учитывайте открытые вопросы в сроках продажи.

Соберите основные документы продавца

Точный перечень зависит от недвижимости и участников сделки. Для типичной продажи жилья сначала соберите документы, удостоверяющие личность, и португальские налоговые номера всех продавцов, а затем основные сведения об объекте.

• Выписка из реестра недвижимости (Certidão do Registo Predial / certidão permanente predial)
• Налоговая карточка объекта (Caderneta Predial), выданная налоговой службой Португалии (Autoridade Tributária)
• Разрешение на использование объекта (Licença de utilização), подтверждение освобождения от него, если оно действует, либо иной документ о статусе
• Технический паспорт жилья (Ficha Técnica da Habitação), если он предусмотрен для объекта
• Действующий энергетический сертификат
• Справка кондоминиума для объекта в горизонтальной собственности
• Сведения об остатке ипотеки и порядке снятия обременения

Реестр и налоговая карточка отвечают на разные вопросы

Выписка из реестра недвижимости показывает описание объекта, зарегистрированных владельцев, обременения и записи. Налоговая карточка Caderneta Predial содержит сведения, которыми располагает налоговая служба.

Имена, площади, адрес и описание стоит сопоставить, а не считать совпадающими по умолчанию. Расхождение не всегда блокирует сделку, но его лучше заранее передать профильному специалисту.

Назначение, технические сведения и энергоэффективность

Разрешение на использование или подтверждение действующего освобождения помогает понять законный статус объекта. Технический паспорт жилья (Ficha Técnica da Habitação) предусмотрен не для всех случаев; актуальный справочник gov.pt указывает его для жилья, разрешение на использование которого выдано после 30 марта 2004 года.

ADENE указывает, что энергетический класс должен присутствовать в рекламе недвижимости, а сертификат следует предоставить до предварительного и окончательного договоров. Если действующего сертификата нет, лучше заняться им до публикации.

Справка кондоминиума - это не просто отсутствие долга

При продаже квартиры или иной самостоятельной части собственник запрашивает у управляющего справку. В ней указываются действующие платежи, сроки и существующая задолженность. На выдачу предусмотрено до 10 дней.

В определённых обстоятельствах покупатель может прямо отказаться от этой справки, но тогда на него может перейти ответственность за соответствующие долги продавца. Такой отказ нужно обсудить с независимым юристом покупателя: это не обычная замена отсутствующего документа.

Добавьте документы конкретной сделки

При продаже перестроенного здания, наследства, имущества компании или объекта в охраняемой территории либо зоне реабилитации могут понадобиться дополнительные подтверждения. После проверки права собственности нотариус, адвокат или португальский солиситадор (solicitador) может запросить дополнительные материалы.

• Публикация условий для реализации законного права преимущественной покупки, если оно применимо
• Документы на перестройки, пристройки, бассейн или изменение назначения
• Документы о наследстве, разводе, решении компании или полномочиях
• Доверенности и документы, удостоверяющие личность представителей
• Предварительный договор купли-продажи (CPCV) и согласованные банковские документы для снятия ипотеки
• Справки о топонимике или инфраструктуре, когда они нужны

Используйте список как основу, но не считайте его универсальным

Ни один онлайн-список не охватывает все продажи в Португалии. Земля, квартира, старый дом, наследство и объект после перепланировки требуют разных проверок.

IMOJA может собрать документы объекта в одно досье и отметить, чего не хватает. Юридические, налоговые, градостроительные и технические выводы делают квалифицированные специалисты, выбранные для сделки.