Как сравнить предложения агентств с разной комиссией в Португалии

Приведите обе цены к одному виду

Исходите из цены, которую вы реалистично готовы принять, а не из оптимистичной цены в объявлении. Попросите каждое агентство рассчитать вознаграждение при такой цене, указать применимый НДС, минимальную сумму и все отдельно оплачиваемые услуги. В таблицу внесите итог с НДС. Даже при меньшем проценте итоговый счёт может оказаться выше из-за минимальной комиссии или дополнительных услуг.

Португальский закон не устанавливает единую стандартную комиссию агентства. Статья 16 Lei n.º 15/2013 требует, чтобы в письменном договоре были указаны вознаграждение (фиксированное или процентное), порядок оплаты и применимая ставка НДС. Если в предложении этого нет, запросите проект договора до сравнения.

• Вознаграждение при вероятной цене продажи с учётом НДС
• Минимальная сумма и цена, после которой она перестаёт применяться
• Отдельная оплата фото, видео, плана, площадок и других работ
• Платежи, которые сохраняются, даже если продажа не состоится

Сравните, когда и почему возникает оплата

Одинаковая итоговая сумма может означать разный риск. Зафиксируйте, когда предлагается платить: при предварительном договоре CPCV, при окончательном оформлении или на другом предусмотренном договором этапе. Статья 19 связывает общее правило с завершением сделки, а оплату на этапе предварительного договора допускает, если это прямо записано в договоре с агентством.

Отдельно прочитайте условия эксклюзивности. Для эксклюзивного договора та же статья предусматривает вознаграждение в некоторых случаях, когда сделка не завершилась по причине, относимой к собственнику. Это не универсальный ответ для любой несостоявшейся продажи: важны текст договора и фактические обстоятельства. Непонятные положения до подписания стоит показать португальскому адвокату или solicitador.

Не смешивайте фиксированную плату за услугу и вознаграждение за состоявшуюся сделку. Работа по публикации и обработке обращений может оплачиваться независимо от результата. Это отдельная модель цены, а не обязательно скрытая комиссия.

Разложите работу по одинаковым строкам

Попросите оба агентства заполнить один и тот же список. Формулировка вроде «премиальный маркетинг» ничего не объясняет, если не указано, что будет подготовлено, где это разместят, кто согласует материалы и как будет выглядеть отчёт.

• Сверка сведений об объекте и список недостающих документов
• Фотографии, видео, планировка и текст объявления
• Публикация на названных площадках и единообразие объявлений
• Ответы на обращения, проверка записи на показ и защита личных данных
• Проведение показов, сбор полезной обратной связи и повторный контакт
• Регистрация и передача предложений, поддержка переговоров
• Согласованные коммерческие шаги после принятия предложения до сделки

Сопоставьте услугу с работой, которую готовы взять на себя

Подходящее предложение зависит от объекта и времени, которое вы готовы уделять продаже. Собственнику, который живёт рядом, располагает качественными фотографиями и может проводить показы, может не требоваться тот же объём услуг, что владельцу за границей, которому нужна команда на месте для съёмки и показов.

Поставьте напротив каждой задачи слово «собственник» или «агентство». Учтите своё время, поездки и возможность быть на месте. Это не доказывает, что один способ всегда лучше. Так вы заметите, если более дешёвое предложение передаёт вам работу, которую вы не сможете надёжно выполнить.

Проверяйте договор, а не только презентацию

Проверьте компанию в реестре лицензий IMPIC и убедитесь, что в предложении указано именно то юридическое лицо, которое подпишет договор. Прочитайте срок, продление и порядок уведомления; конкретные последствия эксклюзивности; обязанности собственника; допустимую передачу работ; сведения о страховании и дополнительные услуги.

Спросите, что после окончания договора произойдёт с ключами, фотографиями, видео, планами, табличкой и объявлениями на площадках. Красивая презентация не заменяет ясного распределения обязанностей.

Придайте больший вес важным для вашей продажи условиям

Выберите три-четыре главных критерия: проведение показов, присутствие специалиста в районе, понятные отчёты, обоснование цены или координация после предложения. Попросите агентства объяснить, как они будут выполнять эти задачи и как вы сможете проверить результат. Не создавайте видимость точности, начисляя баллы за обещания, которые нельзя проверить.

Удобная итоговая таблица состоит из четырёх колонок: потребность, Агентство A, Агентство B и вопрос без ответа. Если вопросов без ответа много, комиссию сравнивать ещё рано.

Как в это сравнение входит Online Sale от IMOJA

Online Sale от IMOJA стоит 499 € с НДС за один объект и действует 90 дней с первой публикации. Собственник предоставляет фотографии и проводит показы; IMOJA готовит и публикует объявление, обрабатывает обращения и передаёт предложения в согласованном объёме. Услуга оплачивается, даже если продажа не состоится.

Сравните её с полным сервисом по каждой строке. Если агентство должно организовать съёмку и проводить показы, Online Sale не включает эту работу. Если вы готовы взять её на себя, фиксированная услуга может подойти. Ни один вариант не гарантирует покупателя, срок продажи или позицию в поиске.

Семь ответов, которые нужны до подписания

Получите финальные ответы письменно и храните их вместе с проектом договора. Если коммерческое предложение и договор расходятся, устраните противоречие до подписания.

• Какова итоговая цена с НДС при вероятной цене продажи?
• Какая минимальная комиссия и какие дополнительные услуги могут изменить сумму?
• Какая работа включена и что мне нужно будет делать самому?
• Когда может возникнуть оплата, в том числе без завершения продажи?
• Каков срок договора и как устроены продление и уведомление?
• Что именно запрещает или требует эксклюзивность в этом договоре?
• Как я буду получать сведения об обращениях, показах, отзывах и предложениях покупателей?