Como comparar propostas de imobiliárias com comissões diferentes

Transforme cada comissão num total comparável

Comece pelo preço que considera realista aceitar, não por um preço de anúncio otimista. Peça a cada agência o valor da remuneração para esse cenário, o IVA aplicável, o valor mínimo e todos os serviços cobrados à parte. Coloque na grelha o total com IVA. Uma percentagem inferior pode resultar numa conta superior por causa de um mínimo ou de extras pagos.

A lei portuguesa não fixa uma percentagem-padrão para a mediação imobiliária. O artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 exige que o contrato escrito indique a remuneração, fixa ou percentual, a forma de pagamento e a taxa de IVA aplicável. Se a proposta não esclarecer estes pontos, peça a minuta do contrato antes de a comparar.

• Remuneração no preço de venda provável, com IVA
• Valor mínimo e preço a partir do qual deixa de se aplicar
• Fotografia, vídeo, planta, portais ou outros extras
• Valores devidos mesmo que a venda não se concretize

Compare quando e por que motivo se paga

Dois totais semelhantes podem ter riscos diferentes. Registe se a remuneração proposta é devida no contrato-promessa, na escritura ou noutro momento previsto no contrato. O artigo 19.º estabelece uma regra geral ligada à conclusão do negócio mediado e admite o pagamento no contrato-promessa quando o contrato de mediação o preveja expressamente.

Leia também a exclusividade. Num contrato exclusivo, o mesmo artigo prevê remuneração em determinadas situações em que o negócio não se concretiza por causa imputável ao proprietário. Isto não resolve todos os casos de venda falhada: contam a cláusula assinada e os factos. Peça a um advogado ou solicitador português para analisar o que não compreende antes de assinar.

Não misture uma prestação de serviço a preço fixo com uma remuneração dependente do negócio. Um serviço pode ser pago pelo trabalho de publicação e tratamento de contactos já prestado, mesmo sem conclusão da venda. É um modelo de preço diferente, não necessariamente uma comissão disfarçada.

Coloque o trabalho nas mesmas linhas

Peça às duas agências que respondam à mesma lista. Evite expressões como «marketing premium» se a proposta não disser o que será produzido, onde será publicado, quem aprova e como serão apresentados os resultados.

• Conferir os dados do imóvel e identificar documentos em falta
• Preparar fotografias, vídeo, planta e texto do anúncio
• Publicar em portais identificados e manter os anúncios coerentes
• Responder a contactos, confirmar as condições das visitas e proteger dados pessoais
• Realizar visitas, recolher observações úteis e fazer seguimento
• Registar e transmitir propostas e apoiar a negociação
• Coordenar os passos comerciais acordados até à escritura

Ajuste o serviço ao trabalho que consegue fazer

A melhor proposta depende do imóvel e da sua disponibilidade. Um proprietário que vive perto, tem fotografias adequadas e consegue realizar visitas pode não precisar do mesmo serviço de quem está no estrangeiro e necessita de acesso local, fotografia e visitas organizadas pela agência.

Escreva «proprietário» ou «agência» junto de cada tarefa. Acrescente o custo prático do seu tempo, deslocações e disponibilidade. Isto não significa que uma modalidade seja sempre melhor. Serve para evitar que uma proposta aparentemente mais barata transfira para si trabalho que não consegue assegurar.

Confirme o contrato, não apenas a apresentação

Confirme a empresa no registo de licenças do IMPIC e verifique se a entidade indicada na proposta é a que vai assinar o contrato. Leia o prazo, a renovação e o aviso prévio; os efeitos concretos da exclusividade; os deveres do proprietário; a subcontratação permitida; os dados do seguro; e os serviços acessórios.

Pergunte também o que acontece às chaves, fotografias, vídeo, plantas, placa e anúncios nos portais quando o contrato termina. Uma boa apresentação comercial não substitui responsabilidades claras por escrito.

Dê mais peso ao que é importante para esta venda

Escolha três ou quatro critérios decisivos para o seu caso, como realização de visitas, disponibilidade local, qualidade dos relatórios, estratégia de preço ou coordenação depois da proposta. Dê-lhes mais peso e peça a cada agência que mostre como os executará. Não crie uma falsa precisão atribuindo pontos a promessas que não consegue verificar.

Uma comparação útil pode ter quatro colunas: necessidade, Agência A, Agência B e pergunta sem resposta. Se a última coluna ficar cheia, ainda não tem informação suficiente para comparar as comissões.

Onde entra a Venda Online da IMOJA

A Venda Online da IMOJA custa 499 € com IVA incluído para um imóvel e dura 90 dias a partir da primeira publicação. O proprietário fornece as fotografias e realiza as visitas; a IMOJA prepara e publica o anúncio, trata dos contactos e encaminha propostas dentro do âmbito acordado. O preço do serviço é devido mesmo que a venda não se concretize.

Compare esta proposta com um serviço completo, linha a linha. Se precisa que a agência organize a fotografia e realize as visitas, a Venda Online não inclui esse trabalho. Se consegue assumir essas tarefas, o serviço a preço fixo pode ser relevante. Nenhuma modalidade garante comprador, data de venda ou posição nos resultados de pesquisa.

As sete respostas a obter antes de assinar

Peça as respostas finais por escrito e guarde-as com a minuta. Se o resumo comercial e o contrato disserem coisas diferentes, esclareça a diferença antes de assinar.

• Qual é o preço total com IVA no meu preço de venda provável?
• Que mínimos ou extras podem alterar esse total?
• Que trabalho está incluído e o que fica a meu cargo?
• Quando pode ser devido algum pagamento, mesmo sem conclusão da venda?
• Quanto tempo dura o contrato e como funcionam a renovação e o aviso?
• O que impede ou exige a exclusividade neste contrato concreto?
• Como serão comunicados contactos, visitas, observações e propostas?