Euribor a 12 meses supera 3%: o que muda no crédito à habitação

O que aconteceu em 21 de agosto

As três maturidades mais usadas no crédito à habitação subiram na fixação diária de 21 de agosto. A Euribor a três meses avançou 0,017 pontos percentuais, para 2,524%; a seis meses subiu 0,028 pontos, para 2,765%; e a 12 meses aumentou 0,013 pontos, para 3,003%.

A taxa a três meses atingiu o valor mais alto desde março de 2025, a de seis meses desde novembro de 2024 e a de 12 meses ultrapassou 3% pela primeira vez desde setembro de 2024. A EFE confirmou separadamente o valor de 3,003% e identificou 6 de setembro de 2024 como a última sessão anterior acima desse limiar.

O EMMI é a fonte oficial da Euribor e publica as taxas em cada dia TARGET2, normalmente pouco depois das 11h00 CET. Os valores em tempo real são distribuídos a fornecedores autorizados; a consulta gratuita do próprio EMMI tem um atraso de 24 horas. Por isso, a data da fixação e a data de acesso a uma tabela gratuita podem não coincidir.

Uma taxa diária não é a taxa que entra hoje na prestação

O número de 3,003% é uma fixação diária. Para fixar ou rever o indexante de um contrato de crédito em Portugal, o Banco de Portugal explica que se utiliza a média aritmética simples das cotações diárias da Euribor no mês de calendário anterior. A periodicidade da revisão também acompanha o prazo do indexante: três, seis ou 12 meses, conforme o contrato.

Em julho, as médias mensais foram 2,425% a três meses, 2,647% a seis meses e 2,855% a 12 meses. A média de agosto ainda não estava fechada quando esta notícia foi publicada. Uma média provisória pode mudar até ao último dia útil do mês e não deve ser apresentada como valor contratual definitivo.

A taxa nominal de um empréstimo variável resulta, em regra, do indexante aplicável acrescido do spread contratual. A prestação depende ainda do capital em dívida, do prazo restante e do método de amortização. Dois clientes com a mesma Euribor podem, por isso, receber revisões muito diferentes.

Quem é afetado e quando muda a prestação

A subida interessa diretamente a quem tem crédito à habitação com taxa variável e se aproxima da data de revisão. Num empréstimo indexado à Euribor a seis meses, por exemplo, o valor do indexante só é revisto de seis em seis meses. Num contrato a 12 meses, a revisão ocorre com essa periodicidade.

Os empréstimos de taxa fixa não mudam durante o período fixo. Nos contratos de taxa mista, a Euribor só passa a contar quando termina a fase inicial de taxa fixa, nos termos acordados. Quem está a comprar deve comparar propostas pela FINE, pela TAEG, pelo custo total, pelos produtos associados e pelas condições após qualquer período fixo - não apenas pelo spread anunciado.

Segundo os dados do Banco de Portugal relativos a junho citados pela Lusa, no conjunto dos empréstimos em vigor para habitação própria permanente com taxa variável, a Euribor a seis meses representava 39,9%, a de 12 meses 31,3% e a de três meses 24,38%. O marco dos 3% chama a atenção, mas a maturidade de seis meses continua a ter maior peso neste conjunto português.

Como estimar o efeito sem confundir cenário com previsão

Uma simulação útil deve comparar a última taxa efetivamente aplicada ao contrato com a média mensal que será usada na próxima revisão. Não se deve substituir essa média pelo valor diário de 21 de agosto, nem assumir que a trajetória continuará.

Exemplo meramente ilustrativo: num empréstimo amortizável de 150 000 €, com 30 anos ainda por pagar e spread de 1%, uma taxa total de 3,855% - a média Euribor a 12 meses de julho mais o spread - corresponde a cerca de 703,64 € por mês. Se o indexante aplicável fosse 2,940%, a taxa total seria 3,940% e a prestação aproximada 710,94 €. A diferença seria cerca de 7,30 € mensais. O segundo indexante é apenas um cenário, não a média final de agosto nem uma proposta bancária.

O mesmo movimento produz outro resultado se o capital, o prazo, o spread ou a data de revisão forem diferentes. Seguros, comissões e outros encargos também não estão incluídos neste exemplo. Para uma decisão real, use a informação contratual e peça ao banco uma simulação escrita.

O que compradores e proprietários devem verificar agora

Comece pelo contrato ou pela FINE. Identifique o tipo de taxa, a maturidade da Euribor, a data da próxima revisão, o spread com e sem produtos associados, o capital em dívida e o prazo restante. Depois compare uma prestação de referência com um cenário prudente e confirme se o orçamento familiar suporta a diferença.

Quem procura financiamento deve distinguir uma simulação comercial de uma aprovação final. A taxa pode influenciar a avaliação de solvabilidade e o montante que a família consegue suportar, mas uma única fixação diária não permite concluir se um banco aprovará ou recusará o crédito.

• Confirmar se a taxa é fixa, variável ou mista
• Localizar a maturidade da Euribor e a data de revisão
• Usar a média mensal aplicável, não uma cotação diária isolada
• Comparar FINE, TAEG, MTIC e condições de produtos associados
• Pedir ao banco uma simulação com capital e prazo reais
• Manter margem para avaliação, seguros, impostos e custos da compra

O efeito indireto para quem está a vender

Para um vendedor, a Euribor não altera por si só o valor jurídico ou comercial do imóvel. Pode, contudo, limitar o orçamento de compra de alguns compradores ou aumentar o capital próprio necessário, tornando a confirmação do financiamento ainda mais importante para o negócio.

Antes de aceitar uma proposta financiada, confirme a fase do processo, o calendário da avaliação e da decisão do banco e as condições que serão levadas ao CPCV. Não peça documentos bancários desnecessários e não trate uma pré-aprovação como decisão final. O profissional jurídico escolhido pelas partes deve redigir ou rever as cláusulas sobre financiamento e prazos.

Também não faz sentido baixar ou subir o preço pedido apenas porque uma cotação diária cruzou 3%. O preço deve continuar assente em comparáveis locais, estado, documentação, concorrência e resposta do mercado. A taxa influencia a capacidade de compra, mas não determina o valor do imóvel.

O que se sabe e o que continua em aberto

Sabe-se que as três taxas subiram em 21 de agosto, que a Euribor a 12 meses foi fixada em 3,003% e que as médias mensais de julho eram inferiores às cotações diárias agora observadas. Sabe-se ainda que o BCE manteve as três taxas diretoras na reunião de 23 de julho, em 2,25%, 2,40% e 2,65%.

Não se sabe qual será a média final de agosto, como evoluirá a Euribor nos meses seguintes nem qual será a próxima decisão do BCE. Na declaração de julho, o Conselho do BCE afirmou que decidirá reunião a reunião, com base nos dados, sem se comprometer antecipadamente com uma trajetória de taxas.

Análise IMOJA: o limiar importa, mas o calendário importa mais

Na nossa análise, a subida nos três prazos e a passagem dos 3% na Euribor a 12 meses merecem atenção, porque o financiamento condiciona uma parte importante da procura de habitação. É um sinal de que compradores e proprietários devem atualizar contas, não uma prova de que todas as prestações aumentam agora ou de que o mercado imobiliário mudou de direção num só dia.

O passo mais útil é verificar o contrato: qual é o indexante, qual é o mês de referência, quando ocorre a revisão e que margem existe no orçamento ou na negociação. Para quem vende, o equivalente é confirmar a robustez financeira da proposta sem prometer aprovação e sem alterar o preço de forma precipitada em resposta à fixação diária.

Se está a preparar a venda, defina o preço, reúna os documentos e esclareça as condições de financiamento antes de retirar o imóvel do mercado por uma proposta ainda incompleta.