Como vender uma casa depois do divórcio em Portugal

Separe a venda, a partilha e o crédito

Há três decisões relacionadas, mas diferentes: o destino do imóvel entre os ex-cônjuges, a venda a um terceiro e a responsabilidade perante o banco. Um acordo privado sobre quem paga a prestação não altera automaticamente o contrato de crédito. Da mesma forma, uma decisão de vender não indica, por si só, como serão repartidos o preço, as dívidas e as despesas.

Antes de aceitar visitas ou propostas, registe por escrito o objetivo comum, as decisões ainda pendentes e quem está autorizado a falar em nome de cada titular. O advogado, solicitador, notário ou conservador responsável deve confirmar a sequência adequada ao regime de bens, ao estado da partilha e aos registos do imóvel.

Decida o que fazer com a casa antes de anunciar

Antes de iniciar a venda, todos devem saber qual destas soluções foi escolhida e que condições ainda dependem de terceiros.

Confirme titulares, regime de bens e estado da partilha

Consulte uma certidão permanente predial atual e compare-a com a caderneta predial, a decisão de divórcio, a convenção antenupcial quando exista e qualquer documento de partilha ou registo posterior. Não presuma que metade do valor pertence sempre a cada pessoa: o regime de bens, a origem do imóvel, compensações e a partilha podem alterar o resultado.

O serviço oficial Balcão Divórcio com Partilha permite tratar a partilha durante o divórcio por mútuo consentimento ou depois da decisão de divórcio ou separação. A informação oficial pede uma lista dos bens e dívidas e dos respetivos valores; quando o divórcio e a partilha decorrem em conjunto, inclui também um acordo sobre a casa de morada de família.

• Certidão permanente predial e pedidos pendentes
• Caderneta predial e identificação fiscal
• Certidão ou decisão de divórcio
• Regime de bens e convenção antenupcial, se aplicável
• Acordo ou ato de partilha e registos já realizados

Resolva o uso da casa e a entrega ao comprador

A casa de morada de família tem proteção específica. O Diário da República explica que, durante o casamento, a alienação desta casa exige o consentimento de ambos, independentemente do regime de bens. Depois do divórcio, podem continuar a existir um acordo ou uma decisão sobre o seu uso, tendo em conta as circunstâncias do caso e, quando aplicável, os interesses dos filhos.

Antes de publicar, confirme quem ocupa o imóvel, a que título, quando pode haver visitas e em que data é possível entregá-lo livre de pessoas e bens. Uma promessa de entrega incompatível com um acordo ou decisão sobre a utilização da casa pode comprometer a venda. A situação deve ser revista pelo profissional jurídico que conhece o processo familiar.

Peça ao banco uma resposta escrita sobre o empréstimo

Se ambos figuram no crédito, esclareça separadamente a responsabilidade de cada um perante o banco. O Banco de Portugal recomenda comunicar previamente ao banco situações como o divórcio para conhecer as condições de uma eventual desvinculação. Até existir alteração aceite pela instituição ou liquidação do empréstimo, não presuma que o acordo entre ex-cônjuges liberta alguém perante o banco.

Quando um ex-cônjuge pretende ficar com a casa e com o crédito, o banco pode ter de avaliar a capacidade financeira do novo titular. O Banco de Portugal indica que, em contratos para habitação própria permanente, a instituição não pode aumentar o spread nem agravar outros encargos por uma alteração de titularidade motivada por divórcio quando a taxa de esforço fica abaixo de 55%, ou de 60% para agregados com dois ou mais dependentes. Esta proteção não equivale a aprovação automática da alteração.

Se a solução for vender a um terceiro, peça o valor de liquidação para a data prevista e o procedimento do distrate. O preço recebido na conclusão pode ter de liquidar primeiro o crédito e outros encargos antes de ser repartido.

Registe os valores a receber e a pagar antes de aceitar propostas

Compare propostas pelo valor líquido e pelas condições, não apenas pelo preço. Crie uma folha comum com o preço, sinal, dívida bancária estimada, mediação, certificado e documentos, condomínio, eventuais obras acordadas, custos de registo ou partilha e uma reserva para diferenças até à conclusão.

Defina também quem autoriza despesas, onde será recebido o sinal, que pagamentos saem diretamente do preço e como se comprova cada transferência. A repartição do saldo e o tratamento fiscal devem seguir os títulos e acordos válidos, confirmados pelos profissionais jurídicos e fiscais; não use uma divisão informal por metade como regra universal.

Prepare um dossier único para compradores e profissionais

O Casa Pronta pode concentrar contratos e registos associados à transmissão, mas a operação continua a depender de documentação correta. Reúna os elementos gerais da venda e acrescente os documentos específicos do divórcio, da partilha e do crédito.

• Identificação civil e fiscal de quem deve intervir
• Certidão predial, matriz e documentos urbanísticos aplicáveis
• Certificado energético válido e elementos do condomínio
• Decisão de divórcio, partilha, procurações e acordos relevantes
• Informação bancária para liquidação e cancelamento da hipoteca
• Quadro escrito do preço, encargos, saldo e instruções de pagamento

Se não existe acordo, não use o anúncio como pressão

Uma agência pode preparar e promover uma venda acordada; não pode substituir uma partilha, decidir quem ocupa a casa ou resolver um conflito entre ex-cônjuges. Publicar sem poderes claros pode expor a morada, criar expectativas em compradores e dar origem a propostas que ninguém tem poderes para aceitar.

Quando falta acordo sobre venda, uso, preço ou repartição, obtenha aconselhamento jurídico próprio antes da comercialização. Pode ser necessário concluir a partilha ou recorrer ao mecanismo judicial adequado. Não prometa ao comprador um prazo enquanto essa questão não estiver resolvida.

Lista final antes de colocar a casa no mercado

É mais fácil planear a venda quando o acordo entre os ex-cônjuges está em conformidade com o registo, as condições do banco e os prazos previstos. Confirme os pontos essenciais antes de fotografar ou publicar.

• Todos os intervenientes concordam com o percurso escolhido
• Titularidade, partilha e poderes de assinatura foram verificados
• Uso atual, visitas e data possível de entrega estão documentados
• O banco respondeu sobre liquidação ou alteração de titulares
• Preço líquido, despesas e instruções de pagamento estão registados
• O profissional jurídico reviu as questões pendentes antes do CPCV