Como vender uma casa herdada em Portugal

Identifique primeiro quem representa a herança

O Balcão Heranças permite tratar da habilitação de herdeiros, do registo dos bens da herança e, quando existe acordo e se verificam as condições, da partilha. A habilitação identifica os herdeiros; não deve ser confundida automaticamente com a atribuição definitiva de cada imóvel a uma pessoa.

Reúna certidão de óbito, identificação do falecido, cabeça-de-casal e herdeiros, NIF, eventual testamento e relação dos bens. A Autoridade Tributária também prevê obrigações ligadas ao óbito e ao Imposto do Selo, que devem ser verificadas dentro dos prazos aplicáveis.

Confirme quem tem poderes para vender

Enquanto a herança permanece indivisa, a administração e a disposição de bens obedecem a regras próprias. O artigo 2091.º do Código Civil estabelece a regra de exercício conjunto dos direitos relativos à herança, sem prejuízo das exceções legais. A venda não deve avançar com base apenas na assinatura de quem guarda as chaves ou paga as despesas.

Peça ao advogado, solicitador ou notário que confirme titulares, consentimentos e poderes. Se alguém atuar por procuração, o texto deve ser adequado aos atos pretendidos. Se houver menores, incapazes, divergência entre herdeiros ou bens situados em várias jurisdições, podem ser necessários passos adicionais.

Compare o registo e a matriz com o estado do imóvel

Consulte a certidão predial e a caderneta e compare descrição, titulares, áreas, fração e encargos. Confirme utilização, certificado energético, condomínio, hipoteca, penhora, arrendamento e obras conhecidas. Um imóvel herdado pode ter sido alterado durante décadas sem que todos os documentos tenham acompanhado a realidade física.

Decida quem obtém cada documento e paga cada regularização antes de aceitar uma proposta. O comprador e o banco podem precisar de tempo para analisar uma cadeia sucessória ou uma divergência registral; omitir essa necessidade apenas adia o problema para o CPCV.

Calcule a mais-valia com o valor da aquisição gratuita

Para efeitos de IRS, o artigo 45.º do CIRS define o valor de aquisição de bens recebidos gratuitamente por referência ao valor considerado para Imposto do Selo ou ao que serviria de base à liquidação. Não use automaticamente o preço histórico pago pelo falecido nem o valor atual de mercado.

Cada herdeiro pode ter uma posição fiscal diferente em função da quota, residência, outros rendimentos e factos do processo. Organize a declaração de Imposto do Selo, valores matriciais, despesas da herança, melhoramentos documentados e custos da venda para revisão por contabilista certificado ou advogado fiscalista.

Defina com os outros herdeiros as condições da venda

Antes de anunciar, escreva o preço de lançamento, o mínimo líquido pretendido, quem decide reduções, como são aprovadas visitas e propostas e para que conta seguem os pagamentos. Inclua custos de documentação, manutenção, condomínio, serviço de venda e eventual imposto como linhas separadas.

Escolha também uma pessoa para centralizar os contactos, deixando claro que isso não lhe dá poderes para decidir por todos. Um único registo de comunicações reduz mensagens contraditórias, mas propostas, sinal, CPCV e conclusão devem respeitar os poderes confirmados para o caso.

• Preço e margem de negociação aprovados
• Responsável por documentos e acesso ao imóvel
• Forma de decidir e registar propostas
• Custos correntes e de venda distribuídos
• Calendário e destino dos pagamentos confirmados

Escolha o apoio em função da situação da herança

Uma casa já registada a favor de um único herdeiro pode seguir um percurso simples. Uma herança indivisa, com ocupação, hipoteca ou documentação antiga, precisa de um calendário mais prudente e de validação profissional antes de prometer uma data.

A IMOJA pode organizar o posicionamento, a divulgação, os contactos e a coordenação comercial. A Venda Online + Apoio até à escritura custa 999 € no total, IVA incluído, quando o proprietário realiza as visitas; o Serviço Completo permite delegar visitas e negociação por 2% + IVA em exclusivo ou 3% + IVA sem exclusividade. Os atos sucessórios, jurídicos e fiscais continuam a cargo dos profissionais competentes.